关于万邦都市花园销售违规整改的报告

上海市房屋土地资源管理局：

关于我司万邦都市花园销售过程中出现的违规行为，上海市房地产交易中心于2004年12月24日下发了《关于暂停办理万邦都市花园商品房网上备案手续的通告》（沪房地交〔2004〕49号），贵局于2005年1月24日通过媒体公布了“在2004年度房地产开发企业资质年检中注销上海万邦企业集团有限公司（暂定级）房地产开发资质证书”的通知（沪房地资权〔2005〕33号），浦东新区建设局亦下发了关于责令我司内部整顿的通知（浦建房[2005]027号文）。

对于此次事件，我司有不可推卸的责任。公司召开多次专题会议，组织相关部门、人员对销售违规现象，出现违规行为的原因进行分析、讨论，认真汲取教训、提高认识，并采取了一系列的整改整顿措施，加强销售各环节的管理。

现将有关情况汇报如下：

一、对违规现象的检讨和认识

1、确实存在为保留房屋导致售楼部员工在网上订立虚假合同行为，在此违规行为过程中，又因销售人员的素质及不负责任的态度，对本身虚构的信息进行胡乱填写，从而在虚假合同中出现了荒唐可笑的购房人住所、身份证号和过高的销售价格，扰乱了房地产销售价格市场。

2、确实存在允许购房人在签署订金合同后七日内以换房方式撤改合同的规定，并导致了个别业务员和购房者违规炒房、私下赚取差价的行为。

3、确实存在与债权人签订“期房抵债”协议，并同意将抵债房源转让给债权人指定对象的行为，违反了《上海市房地产转让办法》有关期房限转的规定。

由于上述违规行为的存在，为公司销售人员或购房者进行期房转让和合同外加价销售提供了炒作空间，引起了个别业务员串通中介公司牟取非法收入现象，扰乱了经济秩序，危害了国家、社会公共和他人利益，也损害了公司自身的利益。

二、出现违规现象的原因与根源

出现上述违规行为和现象，虽也有一些客观上的原因，但主要还是主观上内部管理混乱造成的，分析如下：

1、对于订立网上虚假合同进行保留房屋，公司主要是因六期尚未报建，为维护公司日常经营需要的正常现金流，而控制销售节奏。但由于没有重视销售政策和规定，对销售政策学习理解不透彻，因此在具体的操作方面，公司没有采取正当的途径进行保留，而采取了不恰当的方式，且在操作过程中，公司又忽视了对销售部的管理和监控。

2、对于换房规定，我司原为了吸引购房者，但由于公司监察不力、管理不严，被某些员工和购房者违规炒房、赚取差价钻了空子。

3、对于期房抵债并同意转让指定对象行为，公司主要是因经营需要，但由于对房地产交易法规不重视、不理解，没有意识到此行为已违反了房地产转让办法。

综合以上情况，我司出现销售违规现象，主要是因为：

1、内部管理混乱，销售管理体制不够完善。缺乏对销售过程的制约、监督和审核，缺乏对销售人员综合素质的考核。

2、对房地产交易政策法规重视不够，缺少对销售人员房地产法规政策的培训学习。

三、公司对违规现象的整改整顿措施

1、调整了销售部管理人员和全部销售人员（见附件一），并将继续招聘具有上海市销售岗位水平证书的销售人员。

2、按照网上销售的规定及有关销售政策法规修订颁发了新的销售管理制度（见附件二），并组织销售部人员认真学习上海市商品房销售法律法规、网上备案操作办法及公司销售管理制度等，拟定期组织销售人员对政策法规、制度进行考试，以加深理解、加强落实。

3、对销售人员进行培训持证上岗，学习商品房销售法规政策和公司销售制度。（拟参加3月4日由贵局指定的市房地产行业教育中心举办的网上备案登记培训考试）

4、加强房地产交易政策法规的学习，加强和房地产交易中心、房管部门的联系和沟通，对公司目前存在的问题，立即进行整改。

5、加强销售各环节的管理，在公司内部建立严格销售审批等制度，健全操作程序。

6、进一步加强领导和内部管理，建立客户投诉系统，投诉电话于销售部予以公示，以加强对销售部的监督并切实为客户解决问题。建立健全检查监督机制和责任追究机制，加大检查和处罚力度。

经过此次事件，我司将认真总结经验，吸取教训，查找不足，堵塞漏洞，保证在贵局的指导下，依法操作，维护上海市商品房销售的秩序，创造公开透明的销售环境，实现公开、公平交易，为上海房地产市场健康发展做出贡献。希望贵局考虑到我司的实际情况，尽快恢复我司的网上销售业务，同时也希望贵局进一步加强对我司房屋销售的监督和指导，使我司的销售工作更加规范。

特此报告，望贵局指正。

                                                                                         上海万邦企业集团有限公司

                                              二○○五年二月二十四日