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低端冲击高端
近几年浦东始终是上海高端市场的主流，素有“申城豪宅,浦东制造”一说。“世茂滨江花园”、“江临天下”等一批临江亲水盘曾创下申城楼价之最。今年小陆家嘴区域的汤臣海景、鹏利海景预计平均单价达到5000美金。与此同时，政府主导的大量中低档商品房将在今年底开始相继推出。尤其是2005年以后，中低价动迁商品房将在全部销售市场上占三成，这将改变浦东楼市目前的商品房格局。市场供应结构将大为改善，房价由此受到冲击。
“两线”冲击“三边”
浦东房地产原“三边”规划将受到“两线”影响。 随着“世纪花园”、“世纪全景台”等楼盘的建成，原浦东楼市“三边”中的“园边”开发即将完成，而“江边”开发正在走出南浦大桥和杨浦大桥之间这一区域。由此楼市“三边”概念将改变内涵。与此同时，中、外环“两线”周边市场正在热起来。如金桥的中档房、三林的经济房日益受到市场的青睐。当这些区域里一批中高档别墅推出之后，“两线”将会扩大占据浦东市场的份额。
“过江龙”冲击“地头蛇”
随着世茂、汤臣、和记黄埔等在浦东开发相继获得成功，东南亚和我国港澳台地区投资和开发商继续携大量资金和成熟的市场经验进入浦东。另外由于绿城、证大、万邦等外地巨鳄成功开发之后，内地有实力的企业也纷纷到浦东“淘金”。其中浙江企业以其胆略不断兼并相邻土地，继续保持内地之先，向本埠开发商发出严重挑战。
当年某著名国企曾打出广告自称是“中国房地产业的旗舰”，如今在市场上的声音越来越弱。而本地民营企业也相继丧失了做大做强的机会，逐渐淡出人们的视野。加上土地公开招投标，资金雄厚的“过江龙”更是有恃无恐，“霸气”越来越足。
调控冲击高端房
近期越来越多来自浦西和全国乃至海外人士进入浦东市场，这批人对高档房的需求有增无减。但是，由于建设需要，浦东将让更多的土地满足城市动迁的低端市场上，造成高端市场的土地供应大幅度下降。这将促使高端市场供求矛盾进一步加剧，从而将拉高高端市场房价。
最近，部分高端楼盘开始只租不售，想赢得更多、更长久的回报。同时，随着大量的动迁商品房问世（这些商品房的政府调控价一般在2500元左右），必然冲击浦东的整体房价，同时也动摇了购房人群的心理价位。这将会影响卖房者的价格策略和心理期望值。估计明后年，浦东市场均价出现下调将不可避免。
“三足鼎立”之势形成
由于浦东的开放度和浦东楼市的高品质，2004年“三外”人士将继续支撑浦东楼市。由此形成区内和区外两支购房力量，比例约为6比4。加上世博会区域的动迁将启动、一些大项目相继开工以及土地储备制度的正式实施，动迁数量将创下历史新高。购房群体中，动迁居民、农民的政策性购房将有所上升，最终使浦东楼市形成外来客、本地客以及动迁客“三足鼎立”之势。
关键字：浦东，楼市
解放日报 |
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