- 交易一点通
- 住房限购问答
一、能不能买房
详见“交易问答”——住房限购问答。
二、找房源
问: 如何寻找房源？
答: 可通过房地产经纪机构门店、报纸广告、登录网上房地产（www.fangdi.com.cn）等网站或通过朋友介绍等途径寻找房源。
问：房地产经纪机构有哪些作用？
答：房地产经纪机构一般可以根据客户需求寻找房源或适合的交易方，并提供相关房产咨询及经纪服务。
问：什么是房地产交易经纪服务合同？
答：经纪服务合同是指房地产经纪机构、经纪人和房地产交易委托人之间订立的关于提供房地产经纪服务的合同。
问：和房地产经纪机构签订经纪服务合同时要注意些什么？
答:
1、审查房地产经纪机构资格，尽量选择已在房地产管理部门备案的房地产经纪机构；
2、注意查看房产经纪人证书；
3、审查授权委托书，确认对方是上家的合法代理人；
4、签订统一规范的经纪服务合同，合同应明确代理方式、报酬、期限、权限等内容，注意签订日期及盖章；
5、看清楚违约责任及相关条款等。
三、看房
问：什么时候去看房最好？
答: 最佳看房时间是在白天和下雨天。白天日照强，可以看出房屋瑕疵，下雨天可以看出房屋是否有渗水等问题。
问：看房时应该注意什么？
答: 看房时应注意观察房屋的天花板是否渗水、观察地表是否有返潮等现象，购买顶楼或者底层住宅的购房人尤其应注意观察是否有上述现象。另外，还应注意房屋是否有违法建筑部分、是否占用公共空间、内部结构是否经过改动等。
问：购买已出租的房屋会有什么影响？
答: 根据买卖不破租赁的规定，购房人需继续履行原租赁合同的权利和义务，因此购买已出租的房屋会对购房人的自住自用情况产生影响。由于房屋租赁合同登记实行自愿登记原则，租赁情况不一定能在不动产登记簿中体现所以购房前应多次实地看房确认房屋是否出租。
四、洽谈
问：和上家洽谈要注意些什么？
答: 和上家洽谈是购房的重要环节，通过全面有效的沟通，可了解上家资信、房屋状况（有无抵押、租赁、司法、行政限制等)，并对合同细节（如付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等)进行磋商。
问：查验上家的房地产权证和身份证时应注意些什么？
答: 下家应认真查验上家的不动产登记权证（房地产权证），注意不要忽略不动产登记权证(房地产权证)最后页附记栏的内容，查看有无交易限制等信息，并确认权利人与身份证持有人为同一人。
五、产权调查
问：什么是产调？
答: 产调又称不动产登记簿查询，是指对交易房屋的有关状况（包括抵押、查封、租赁等信息）进行全面调查以保证交易安全。
问：为什么必须进行产调？
答: 产调既是审税需要，也能帮助购房人及时了解房屋状况。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
问：到房地产交易中心可以查询到哪些与房屋有关的房地产登记簿信息？
答：不动产登记簿信息，包括房屋产权信息、土地信息、抵押信息、预告登记信息、权利限制信息、房屋租赁信息、异议登记信息和文件登记信息等。购房过程中，为避免遗漏重要信息，建议购房人按照规定查询与交易房屋有关的全部不动产登记簿信息。
六、签订买卖合同
问：签订《买卖合同》要注意些什么？
答: 《买卖合同》中应明确各个阶段交易双方的权利义务，约定合同价款、付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等细节。交易双方应注意权利义务对等，特别注意合同首页的告知事项。同时在网签合同时，买卖双方应当自行输入合同密码并注意保密，避免他人获取密码后对合同内容进行修改。
问：过户给亲属、朋友或不通过房地产经纪机构成交的房屋可以去哪里网签合同？
答: 朋友、亲属或不通过房地产经纪机构交易的房屋买卖，可直接去房屋所在地的房地产交易中心办理，且只需支付合同工本费用。也可以在一网通办存量房买卖合同手拉手网上签约]线上办理网签事项。
七、交易安全
问：下家如何避免上家一房两卖？
答: 买卖双方应共同至房屋所在地的房地产交易中心或有资质的房地产经纪机构门店进行网签合同。合同签订后，下家应督促上家尽早共同至房地产交易中心办理过户手续，避免由此产生的法律风险。
问：设定抵押的房屋如何安全交易？
答: 通常情况下，买卖合同签订后上家会要求下家支付定金或首付款，而许多房屋设定有抵押，为避免上家拿了钱不去还贷导致无法注销抵押权和无法过户的情况发生，建议下家在合同中约定上家未及时还款的违约责任，并尽早陪同上家至贷款银行办理还清贷款的手续。也可致电存量房交易资金监管服务热线4008856228。
八、贷款
问：如何申请贷款？
答: 1）纯公积金贷款可向进驻房地产交易中心的上海市住房置业担保有限公司申请；
2）商业贷款或组合贷款可委托房地产经纪机构，也可自行寻找贷款银行。详细情况请咨询具体银行。
九、申请房屋状况查询
问：什么是房屋状况查询？
答：房屋状况查询是指购房人在签订购房合同后，查询其家庭名下共有多少住房，是否符合购买住房条件，所需材料同审税材料基本一致（包括购房人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、购房合同等）。
问：原有房屋被征收（拆迁）后，又购买了新的住房，但在房屋状况查询过程中还查到了原有房屋的登记信息，应当如何办理？
答：原有房屋权利人可持区房屋、规土管理部门出具的房屋灭失证明或房屋动拆迁安置协议、房地产权证等材料至被征收房屋所在地的不动产登记事务中心申请办理注销登记。
十、交房与迁户
问：为什么要约定上家迁走户口？
答: 下家取得房地产权证后，可办理房屋的水电煤、户口等事宜的交接手续。因此，建议在合同中约定上家迁出户口的期限及相应违约责任。
问：交房时需注意哪些相关费用?
答: 交房时，一般需注意上家是否已缴清物业管理费，水电煤等费用。若上家未缴清相关费用，下家可能会承担不必要的损失。
本手册解释权归上海市房地产交易中心。如有疑问，可致电962269服务热线。
详见“交易问答”——住房限购问答。
二、找房源
问: 如何寻找房源？
答: 可通过房地产经纪机构门店、报纸广告、登录网上房地产（www.fangdi.com.cn）等网站或通过朋友介绍等途径寻找房源。
问：房地产经纪机构有哪些作用？
答：房地产经纪机构一般可以根据客户需求寻找房源或适合的交易方，并提供相关房产咨询及经纪服务。
问：什么是房地产交易经纪服务合同？
答：经纪服务合同是指房地产经纪机构、经纪人和房地产交易委托人之间订立的关于提供房地产经纪服务的合同。
问：和房地产经纪机构签订经纪服务合同时要注意些什么？
答:
1、审查房地产经纪机构资格，尽量选择已在房地产管理部门备案的房地产经纪机构；
2、注意查看房产经纪人证书；
3、审查授权委托书，确认对方是上家的合法代理人；
4、签订统一规范的经纪服务合同，合同应明确代理方式、报酬、期限、权限等内容，注意签订日期及盖章；
5、看清楚违约责任及相关条款等。
三、看房
问：什么时候去看房最好？
答: 最佳看房时间是在白天和下雨天。白天日照强，可以看出房屋瑕疵，下雨天可以看出房屋是否有渗水等问题。
问：看房时应该注意什么？
答: 看房时应注意观察房屋的天花板是否渗水、观察地表是否有返潮等现象，购买顶楼或者底层住宅的购房人尤其应注意观察是否有上述现象。另外，还应注意房屋是否有违法建筑部分、是否占用公共空间、内部结构是否经过改动等。
问：购买已出租的房屋会有什么影响？
答: 根据买卖不破租赁的规定，购房人需继续履行原租赁合同的权利和义务，因此购买已出租的房屋会对购房人的自住自用情况产生影响。由于房屋租赁合同登记实行自愿登记原则，租赁情况不一定能在不动产登记簿中体现所以购房前应多次实地看房确认房屋是否出租。
四、洽谈
问：和上家洽谈要注意些什么？
答: 和上家洽谈是购房的重要环节，通过全面有效的沟通，可了解上家资信、房屋状况（有无抵押、租赁、司法、行政限制等)，并对合同细节（如付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等)进行磋商。
问：查验上家的房地产权证和身份证时应注意些什么？
答: 下家应认真查验上家的不动产登记权证（房地产权证），注意不要忽略不动产登记权证(房地产权证)最后页附记栏的内容，查看有无交易限制等信息，并确认权利人与身份证持有人为同一人。
五、产权调查
问：什么是产调？
答: 产调又称不动产登记簿查询，是指对交易房屋的有关状况（包括抵押、查封、租赁等信息）进行全面调查以保证交易安全。
问：为什么必须进行产调？
答: 产调既是审税需要，也能帮助购房人及时了解房屋状况。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
问：到房地产交易中心可以查询到哪些与房屋有关的房地产登记簿信息？
答：不动产登记簿信息，包括房屋产权信息、土地信息、抵押信息、预告登记信息、权利限制信息、房屋租赁信息、异议登记信息和文件登记信息等。购房过程中，为避免遗漏重要信息，建议购房人按照规定查询与交易房屋有关的全部不动产登记簿信息。
六、签订买卖合同
问：签订《买卖合同》要注意些什么？
答: 《买卖合同》中应明确各个阶段交易双方的权利义务，约定合同价款、付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等细节。交易双方应注意权利义务对等，特别注意合同首页的告知事项。同时在网签合同时，买卖双方应当自行输入合同密码并注意保密，避免他人获取密码后对合同内容进行修改。
问：过户给亲属、朋友或不通过房地产经纪机构成交的房屋可以去哪里网签合同？
答: 朋友、亲属或不通过房地产经纪机构交易的房屋买卖，可直接去房屋所在地的房地产交易中心办理，且只需支付合同工本费用。也可以在一网通办存量房买卖合同手拉手网上签约]线上办理网签事项。
七、交易安全
问：下家如何避免上家一房两卖？
答: 买卖双方应共同至房屋所在地的房地产交易中心或有资质的房地产经纪机构门店进行网签合同。合同签订后，下家应督促上家尽早共同至房地产交易中心办理过户手续，避免由此产生的法律风险。
问：设定抵押的房屋如何安全交易？
答: 通常情况下，买卖合同签订后上家会要求下家支付定金或首付款，而许多房屋设定有抵押，为避免上家拿了钱不去还贷导致无法注销抵押权和无法过户的情况发生，建议下家在合同中约定上家未及时还款的违约责任，并尽早陪同上家至贷款银行办理还清贷款的手续。也可致电存量房交易资金监管服务热线4008856228。
八、贷款
问：如何申请贷款？
答: 1）纯公积金贷款可向进驻房地产交易中心的上海市住房置业担保有限公司申请；
2）商业贷款或组合贷款可委托房地产经纪机构，也可自行寻找贷款银行。详细情况请咨询具体银行。
九、申请房屋状况查询
问：什么是房屋状况查询？
答：房屋状况查询是指购房人在签订购房合同后，查询其家庭名下共有多少住房，是否符合购买住房条件，所需材料同审税材料基本一致（包括购房人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、购房合同等）。
问：原有房屋被征收（拆迁）后，又购买了新的住房，但在房屋状况查询过程中还查到了原有房屋的登记信息，应当如何办理？
答：原有房屋权利人可持区房屋、规土管理部门出具的房屋灭失证明或房屋动拆迁安置协议、房地产权证等材料至被征收房屋所在地的不动产登记事务中心申请办理注销登记。
十、交房与迁户
问：为什么要约定上家迁走户口？
答: 下家取得房地产权证后，可办理房屋的水电煤、户口等事宜的交接手续。因此，建议在合同中约定上家迁出户口的期限及相应违约责任。
问：交房时需注意哪些相关费用?
答: 交房时，一般需注意上家是否已缴清物业管理费，水电煤等费用。若上家未缴清相关费用，下家可能会承担不必要的损失。
本手册解释权归上海市房地产交易中心。如有疑问，可致电962269服务热线。
住房限购业务问答
1、问：本市住房限购政策从何时开始实施？
答：本市自2011年1月31日起实施住房限购政策。
2、问：限购包括哪些住房？
答：住房限购包括新建商品住房（一手住房）和存量住房（二手住房）。
3、问：个人取得动迁安置房或房改售房时是否纳入限购范围？
答：不纳入。
4、问：酒店式公寓、公寓式办公楼、公寓式酒店是否属于限购范围？
答：酒店式公寓用途为居住，属于住房限购范围；公寓式办公楼用途为办公，公寓式酒店用途为旅（宾）馆，均不属于住房限购范围。
5、问：如何计算家庭名下拥有的住房？
答：家庭名下拥有的住房包括居民家庭名下已登记的产权住房、已网签合同的住房和认购期间已认购的新建商品房。两个或两个以上居民家庭共同拥有或购买住房的，均应计入各自家庭的住房套数（例如，产权证上的权利人是祖父和未成年的孙子，即祖父家庭、儿子家庭名下都拥有1套住房）。家庭名下外环外的住房不计算套数。
6、问：限购政策是否有面积限制？
答：限购政策按本市住房套数计算，不以面积作为限购标准。
7、问：限购政策所指的“居民家庭”是什么？
答：是指夫妻双方或夫妻双方及其未成年子女组成，或由单身居民及其未成年子女组成的家庭。
8、问：成年单身人士可以按照居民家庭购房吗？
答：可以。成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
9、问：本市户籍居民（家庭或单身人士）可以在本市购买几套住房？
答：本市户籍居民（家庭或单身人士）可以在外环内购买2套住房，外环外购买住房不限套数。
10、问：本市户籍居民家庭中的本市户籍未成年子女是否可以单独作为购房人？
答：可以。
11、问：非本市户籍居民（家庭或单身人士）可以在本市购买几套住房？
答：非本市户籍居民（家庭或单身人士）自购房之日前在本市连续缴纳社保或个税满3年及以上的，可以在外环内购买1套住房；自购房之日前在本市连续缴纳社保或个税满1年及以上的，外环外购买住房不限套数。
12、问：符合哪些条件的非本市户籍居民（家庭或单身人士）可以按照本市户籍居民家庭购房？
答：持《上海市居住证》且积分达到标准分值、并在本市缴纳社会保险或个人所得税连续满3年及以上的非本市户籍居民（家庭或单身人士），按照本市户籍居民家庭购房。
13、问：外地户籍居民家庭或单身购房时提供的本市个人所得税或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明为补缴的，是否予以认可？
答：不予认可。
14、问：本市学生集体户口中的博士研究生，以及本市集体户口中户口段为“100”的在站博士后研究人员可以在本市购买几套住房？
答：本市学生集体户口中的博士研究生，以及本市集体户口中户口段为“100”的在站博士后研究人员，按照非本市户籍居民家庭，在外环内购买1套住房，外环外购买住房不限套数，免于提交个税或社保证明。
15、问：原籍为外地户籍，因就读本科或硕士研究生迁入本市学生集体户口的单身个人，可在本市购买住房吗？
答：不可以。
16、问：原籍为上海的现役军人，可在本市购买住房吗？
答：原籍为上海的现役军人，按照本市户籍居民家庭购房政策执行。
17、问：驻沪部队中原籍为外省市的现役军人可以在本市购买几套住房？
答：驻沪部队中原籍为外省市的现役军人，按照非本市户籍居民家庭，在外环内购买1套住房，外环外购买住房不限套数，免于提交个税或社保证明。
18、问：境外个人与境内中国公民（本市或外地户籍居民）结婚，两个人共同购买本市住房有什么条件？
答：境内中国公民户籍为本市的，根据本市相应的住房限购规定执行；夫妻一方为境外个人、另一方为非沪籍人士且共同购房的，根据夫妻任一方缴纳个税或社保情况判断其家庭情况。
19、问：境外个人在本市购买住房需要满足什么条件？
答：外国人、港澳台地区居民和华侨购房的，须满足以下条件：（1）境外个人在境内无其他住房，且家庭其他成员在本市无住房；（2）至购房之日已在本市连续工作满1年（须提供自购房之日前在本市连续缴纳社保或个税满1年及以上的证明及与本市用人单位签订的满一年的劳动合同）；（3）购房用于自住。其中为回沪定居而购房的华侨，凭侨务部门出具的相关证明，可免于提供已在本市连续工作满1年的证明。
20、问：境外个人可以在本市购买几套住房？
答：境外个人（含港、澳、台）符合个税或社保缴纳等条件的，可在本市购买1套住房。
21、问：夫妻双方均为境外个人，可以共同在本市购买住房吗？
答：夫妻双方均为境外个人，且其中一方具备在本市购买住房条件的，可以共同在本市购买一套住房用于自住。
22、问：多子女家庭可以在本市购买几套住房？
答：对二孩及以上的多子女家庭（包括沪籍和非沪籍居民家庭，家庭成员中至少有一名未成年子女），继续执行2024年“沪九条”增购1套住房规定，即本市户籍多子女居民家庭在外环内限购3套住房，符合个税或社保缴纳条件的非本市户籍多子女居民家庭在外环内限购2套住房，外环外购买住房不限套数。
23、问：规范企业在本市购买住房的政策是从什么时候开始实施的？
答：规范企业在本市购买一手住房的政策自2018年7月3日起实施；规范企业在本市购买二手住房的政策，自2021年3月3日起实施。
24、问：企业在本市购买商品住房需满足什么条件？
答：需满足下列条件：
（1）企业设立年限已满5年；
（2）企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；
（3）企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。企业近年缴纳税款金额满500万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。
25、问：企业能否在本市购买多套住房？
答：原则上不可以，但对符合上一问条件的企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。
26、问：企业在本市购买的一手住房和二手住房再次上市交易有年限限制吗？
答：企业购房时间在2018年7月3日及之后的，再次上市交易需满5年及以上。
27、问：境外机构可以在本市购买办公用房吗？
答：不可以。
28、问：境外机构在本市设立的分支、代表机构可以在本市购买房屋吗？
答：境外机构在本市设立的分支、代表机构可以在本市购买办公所需的非住宅房屋，不能购买住宅。
29、问：司法拍卖本市住房，竞拍人为自然人的，可以在本市拥有几套住房？
答：通过法拍方式购买住房，且竞拍人为自然人的，其名下住房套数计算方式，按照本市户籍或非本市户籍居民家庭购房套数执行。竞拍人为非本市户籍居民（家庭或单身人士）的，还应当符合社保或者个税要求（竞拍外环内住房的，应当满足本市连续缴纳社保或个税满3年及以上；竞拍外环外住房的，应当满足本市连续缴纳社保或个税满1年及以上）。
30、问：购买法院拍卖的住房，如何办理限购审核？
答：竞买人竞买成交后，买受人应当持拍卖成交确认书以及住房限购审核所需材料，及时向房屋所在区房地产交易中心申请办理住房限购审核，取得《房屋交易审核情况通知书》。
31、问：产权人委托拍卖的住房，竞买成交后，如何办理限购审核？
答：竞买成交后，产权人应当与买受人签订二手房买卖合同，并按二手住房交易情形办理限购审核。
32、问：通过赠与方式转让住房，受赠人为自然人，可以在本市拥有几套住房？
答：通过赠与方式转让住房的，受赠人名下住房套数计算方式，按照本市户籍或非本市户籍居民家庭购房套数执行。受赠人为非本市户籍居民（家庭或单身人士）的，还应当符合社保或者个税要求（受赠外环内住房的，应当满足本市连续缴纳社保或个税满3年及以上；受赠外环外住房的，应当满足本市连续缴纳社保或个税满1年及以上）。
33、问：外地户籍居民家庭或单身人士出售在本市的住房后，不能提供在本市连续缴纳社会保险或个人所得税证明的，是否还能购买本市住房？
答：2024年5月28日（含）后，外地户籍居民家庭或单身人士出售本市全部住房再购房的，可购买1套本市住房，免于核查缴纳社保或个税证明。购买第二套及以上住房的，应当满足本市住房限购条件。
34、问：上一问中的购房人范围如何确定？
答：购房人应当与原住房的出售人保持一致，但增加家庭成员（配偶或未成年子女）的除外。
本问答解释权归上海市房地产交易中心，如有疑问，可致电“962269”服务热线（政策依据截至2025年8月26日）
